اخبار عربية الكراء المفضي إلى التملك.. وعود انتخابية تعيد إلى الواجهة قانوناً عمره أكثر من 20 سنة

اليكم الان الكراء المفضي إلى التملك.. وعود انتخابية تعيد إلى الواجهة قانوناً عمره أكثر من 20 سنة والان إلى التفاصيل من المصدر صوت المغرب:

الكراء المفضي إلى التملك مؤطر بقانون منذ أكثر من 20 سنة، لكنه ينفذ عمليا في السوق المغربية.

يقوم هذا النظام على ذهاب جزء من الأداء الشهري نحو اقتناء المسكن.

غياب التحفيز والثقة، ومخاطر العقود طويلة الأمد، عوامل تفسر لماذا لم ينتشر هذا النموذج حتى الآن.

عاد نظام “الكراء المفضي إلى التملك” إلى واجهة النقاش حول أزمة السكن في المغرب، مع إعادة طرح فكرة تمكين الأسر من الانتقال تدريجياً من أداء واجبات الكراء إلى امتلاك المسكن.

جاء ذلك مع مقترح الأمين العام لحزب الحركة الشعبية، محمد أوزين، بشأن اعتماد “الكراء المفضي إلى التملك”، والذي فتح النقاش حول إحدى أكثر القضايا ارتباطاً بأزمة السكن في المغرب: كيف يمكن لمواطن يؤدي الكراء لسنوات طويلة أن يحول جزءاً من هذا الإنفاق إلى مسار ينتهي بامتلاك مسكنه؟

أوزين دعا، خلال لقاء تواصلي بمدينة مراكش يوم 21 غشت الجاري، إلى إعادة بناء السياسة العمومية للسكن على أساس الانتقال من تدبير أزمة الكراء إلى تمكين المواطن من التملك، من خلال أداء شهري يتلاءم مع قدرته المالية، على أن يحتسب جزء من هذه الأداءات تدريجياً ضمن ملكية السكن.

غير أن هذا النموذج ليس جديداً على التشريع المغربي، إذ يعود إطاره القانوني إلى سنة 2003، حين صدر القانون رقم 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار. وبعد أكثر من عقدين على دخوله المنظومة القانونية، يظل السؤال مطروحاً حول مدى انتشار هذه الصيغة في السوق، والعوامل التي حالت دون تحولها إلى منتوج سكني واسع الاستعمال.

وما يزال القانون 51.00 جزءاً من المنظومة التشريعية المغربية، وقد شمله إصلاح تشريعي حديث ضمن القانون رقم 041.25، الذي صدر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.26.30 بتاريخ 3 يوليوز 2026 ونشر في الجريدة الرسمية. كما أن البرلمان كان قد ناقش، في يناير 2024، سؤالاً كتابياً موجهاً إلى وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة حول حصيلة تنفيذ هذا القانون وتشجيع السكن المعد للكراء.

ما هو الكراء المفضي إلى التملك وكيف يعمل؟

بخلاف الكراء العادي الذي تنتهي فيه العلاقة بمجرد انتهاء العقد أو إفراغ المحل، يقوم النظام الذي وضعه القانون 51.00 على ربط فترة الانتفاع بالعقار بإمكانية انتقال ملكيته إلى المكتري المتملك وفق الشروط المتفق عليها في العقد.

وبحسب النص القانوني، ينظم هذا النوع من المعاملات بعقد يرتب التزاماً على البائع بنقل ملكية العقار أو الجزء منه إلى المكتري المتملك بعد فترة الانتفاع، مقابل أداء الوجيبة المحددة تعاقدياً.

وتبنى العلاقة التعاقدية ي الإيجار المفضي إلى التملك منذ البداية على وجود مسار يقود إلى الاقتناء وفق الشروط المتفق عليها والمقتضيات القانونية المنظمة. وهنا تكمن إحدى النقاط الأساسية التي يلفت إليها المهنيون؛ لا يكفي أن يكون المواطن مكرِيّاً ثم يقرر لاحقاً شراء العقار؛ بل ينبغي أن تكون صيغة الإيجار المفضي إلى التملك مؤطرة في العقد منذ البداية.

ويشرح محمد الهلالي، المسؤول السابق في قطاع السكنى والتعمير، أن فلسفة القانون تقوم عملياً على وجود جزأين داخل الأداءات التي يؤديها المكتري المتملك: جزء مقابل الانتفاع بالسكن، وجزء يمثل المبالغ التي تؤدى بغرض اقتناء العقار

فمثلاً إذا كان ثمن شقة 60 مليون سنتيم، واتفق الطرفان على أداء شهري قدره 5000 درهم لمدة 15 سنة، فيمكن نظرياً توزيع هذا المبلغ بين جزء يمثل مقابل الانتفاع بالسكن قدره 2000 درهم، فيما يدخل الجزء المتبقي في مسار الاقتناء.

ولا يتعلق الأمر، بالتالي، بأن كل درهم يؤدى في الكراء يتحول تلقائياً إلى ملكية، بل إن طبيعة المبالغ وشروط اكتساب الملكية يجب أن تكون محددة في العقد وفق مقتضيات القانون.

ماذا يحدث إذا تراجع أحد الطرفين؟

يضع القانون أيضاً مقتضيات خاصة لحالات فسخ العقد. فالمادة 20 تنص، في حالة فسخ العقد لأسباب منسوبة إلى البائع، على استرداد المبالغ المؤداة بالتسبيق، عند الاقتضاء، والوجيبة المؤداة مسبقاً لاقتناء العقار، مع تعويض قدره 10 في المائة من المبالغ المسترجعة.

كما تحدد مهلة لإرجاع هذه المبالغ. وفي المقابل، تنص المادة 21 على حق المكتري المتملك في طلب فسخ العقد لأسباب منسوبة إليه، مع استرداد المبالغ المدفوعة بغرض اقتناء العقار، بعد خصم تعويض بنسبة 10 في المائة لفائدة البائع.

وبذلك، فإن القانون لا يتعامل مع العلاقة باعتبارها مجرد كراء عادي، وإنما يضع إطاراً تعاقدياً يجمع بين الانتفاع بالعقار والمسار المؤدي إلى اقتنائه.

قانون موجود.. لكن أين التطبيق؟

إذا كان الإطار القانوني موجوداً منذ سنة 2003، فإن السؤال الطبيعي بالنسبة إلى المواطن هو: لماذا لا يرى هذا النموذج حضوراً واسعاً في سوق السكن؟

الهلالي يعتبر أن الصعوبة لم تكن في مجرد وجود النص القانوني، “بل في غياب الشروط الاقتصادية والمؤسساتية التي تسمح بتفعيله على نطاق واسع”. ويربط ذلك بمجموعة من العوامل، على رأسها غياب التحفيز والدعم، وضعف الثقة في علاقات الكراء طويلة الأمد، وغياب مؤسسات متخصصة تتولى إنتاج وإدارة سكن مخصص لهذا النوع من الولوج التدريجي إلى الملكية.

ويوضح أن الفاعل المؤسساتي المتخصص يتوقع منه “إنتاج سكن معد للكراء ثم للتملك، بدل ترك العملية بالكامل لعلاقة تعاقدية بين المواطن والمنعش العقاري”.

ويشرح الهلالي أن نموذج “الشراء بالكراء” كان جزءاً من تصور أوسع للسياسة السكنية، إلى جانب قوانين أخرى كان يفترض أن تعالج اختلالات سوق العقار، من بينها قانون بيع العقار في طور الإنجاز وقانون الملكية المشتركة، الذي نجح نسبياً في تحقيق حضور عملي أكبر، بينما واجهت القوانين الأخرى صعوبات في التنزيل.

وبحسب تقييمه، فإن النماذج السكنية التي استطاعت استقطاب استثمارات واسعة “كانت تلك التي استفادت من تحفيزات عمومية”، سواء عبر العقار أو الضرائب أو آليات أخرى، “بينما لم يحصل الكراء المفضي إلى التملك، على منظومة تحفيزية مماثلة”.

ويذهب أبعد من ذلك باقتراح إحداث مؤسسة أو شركة عمومية متخصصة في إنتاج السكن المعد للكراء أو التملك التدريجي، معتبراً أن الدولة، أو مجموعة “العمران” باعتبارها فاعلاً عمومياً، يمكن أن تضطلع بجزء من هذه المهمة.

ويوضح الهلالي، في تفسيره لضعف الحوافز الاقتصادية، أن منتج السكن الاجتماعي الذي استفاد خلال مراحل مختلفة من دعم وتحفيزات عمومية كان أكثر جاذبية للمنعشين من منتوج قائم على الكراء المفضي إلى التملك، الذي لم يكن يتوفر، حسب قوله، على الحوافز نفسها.

ويرى الهلالي أن الدولة أو مجموعة “العمران” يمكن أن تضطلع بهذا الدور من خلال إحداث وكالة أو فرع متخصص في الإنتاج السكني موجه للكراء المفضي إلى التملك، خصوصاً بالنسبة إلى الفئات المتوسطة أو الأشخاص الذين تضطرهم ظروف العمل إلى الإقامة في مدن معينة لفترات طويلة.

ويستند في تصوره إلى تجربة سابقة مرتبطة بـ”ديار المدينة”، التي يقول إنها “راكمت تجربة في تطوير وإدارة أصول عقارية مخصصة للكراء لفائدة فئات من الموظفين والطبقة المتوسطة، قبل أن تنتهي العملية بمنح المكتَرين خيار التملك”.

ويرى أن تطوير نموذج مماثل، لكن في إطار حديث وموجه إلى الكراء المفضي إلى التملك، يمكن أن يوفر الثقة التي يبحث عنها المواطن، خصوصاً أن التعامل مع مؤسسة عمومية أو فاعل مؤسساتي واضح قد يكون، بحسبه، “أكثر اطمئناناً بالنسبة إلى الأسر التي ستلتزم بأداءات تمتد لسنوات طويلة”.

ويضيف أن تغير أنماط العمل والتنقل بين المدن يجعل الحاجة إلى منتجات سكنية متنوعة أكثر إلحاحاً، خصوصاً بالنسبة إلى الأشخاص الذين يقيمون في مدينة بسبب العمل ولا يملكون القدرة على شراء مسكن فيها بشكل فوري.

وهكذا فإن قانون “الشراء بالكراء” معطل عملياً منذ إقراره لـ3 أسباب رئيسية:

غياب الثقة: تخوف الملاك من صعوبة استعادة عقاراتهم في حال تخلف المكتري عن السداد، لغياب ضمانات قانونية مرنة.

غياب الوساطة العقارية المهنية: انعدام وجود شركات احترافية ومؤسساتية تدبر هذه العلاقة التعاقدية الطويلة وتحمي حقوق الطرفين.

انعدام الدعم الحكومي: على عكس السكن الاجتماعي (منتوج 25 مليون سنتيم بين 2010 و2020) الذي نجح بسبب التحفيزات الضريبية الضخمة الممنوحة للمنعشين.

ما علاقة المنعشين العقاريين؟

بحسب فاعلين سياسيين، يعتبر أن أحد أسباب محدودية انتشار هذا النموذج يرتبط بموقف منعشين عقاريين، الذين قد لا يجدون فيه، مقارنة بمنتوجات سكنية أخرى، نفس الجاذبية الاقتصادية أو هامش الربح.

ويذهب هذا الطرح إلى أن المنعش الخاص يفضل، في ظل طبيعة السوق العقارية الحالية، المنتجات التي تمكنه من استرجاع استثماره وتحقيق هامش ربحي في آجال أقصر، بينما يفرض “الكراء المفضي إلى التملك” علاقة تعاقدية ومالية تمتد لسنوات، وقد تضع على عاتق المنتج التزامات وضمانات ومخاطر إضافية.

ويربط امحمد الهلالي، المسؤول السابق في قطاع السكنى والتعمير، تعثر هذا النموذج، من بين عوامل أخرى، بما يعتبره مقاومة من جانب بعض الفاعلين في القطاع العقاري لأي منتوج سكني ذي طبيعة اجتماعية قد يقلص هوامش الربح مقارنة بمنتوجات استفادت من تحفيزات عمومية.

وبحسب الهلالي، فإن غياب تحفيزات مماثلة للكراء المفضي إلى التملك، وعدم إحداث فاعل مؤسساتي عمومي قادر على إنتاج هذا النوع من السكن وإدارته، جعلا السوق غير مهيأة لانتشاره.

وفي المقابل، يطرح الطرف الآخر من المعادلة جملة من الإكراهات المرتبطة بكلفة الأرض والبناء والتمويل وتقلب أسعار مواد البناء، وبمدى قدرة المنعش على الالتزام بسعر ثابت في عقود تمتد لسنوات طويلة.

المنعشون: من يتحمل المخاطر؟

من جهته، يرى عبد الصمد النبار، وهو منعش عقاريk أن مبدأ توزيع الأداء الشهري بين شق للكراء وشق مخصص للاقتناء يمكن أن يساعد المواطنين غير القادرين على شراء السكن دفعة واحدة.

لكن النبار يعتبر، في حديث مع صحيفة “صوت المغرب”، أن نقل الفكرة من النص إلى السوق يصطدم بإشكالات عملية، أبرزها التمويل وكلفة البناء والمخاطر المرتبطة بتثبيت سعر العقار لفترات زمنية طويلة.

ويشرح أن المنعش العقاري، عندما يبدأ مشروعاً، يتحمل منذ البداية كلفة اقتناء الأرض ومواد البناء ومختلف المصاريف، في وقت تعرف فيه أسعار بعض المدخلات تقلبات مستمرة.

ويقول إن الإشكال يظهر بوضوح عندما يتعلق الأمر بعقد يمتد إلى 20 أو 25 سنة، لأن تثبيت الثمن النهائي للمسكن منذ البداية “يضع المنعش أمام مخاطر مرتبطة بتغير كلفة الإنتاج”.

وضرب النبار أمثلة على ما يعتبره تقلباً في أسعار بعض مواد البناء، مشيراً إلى الزجاج والألومنيوم والحديد، إضافة إلى تأثير كلفة المحروقات على النقل ومواد البناء.

وبالنسبة إليه، فإن المنعش الخاص يجد نفسه بين خيارين صعبين: تثبيت السعر لصالح المواطن، أو الاحتفاظ بهامش يسمح له بمواجهة التغيرات المحتملة في تكاليف الإنتاج.

النقطة الأخرى التي يركز عليها النبار هي التمويل. فالمنعش العقاري يعتبر أن صيغة الكراء المفضي إلى التملك “لا يمكن أن تنجح من دون تحديد واضح للجهة التي ستتحمل مخاطر التمويل وضمان الأداءات على المدى الطويل”.

ويرى أن تحميل المنعش وحده هذه المخاطر “قد يحوله عملياً إلى جهة تمويل تقوم بوظيفة تتجاوز دوره التقليدي كمنتج للسكن”.

ويقول النبار إن الحل ينبغي أن “يمر عبر تدخل الدولة كشريك، سواء بواسطة ضمانات أو تحفيزات أو آليات تسمح باحتساب تكاليف البناء على أساس مالي أكثر استقراراً”.

وبحسبه، فإن المطلوب ليس فقط إلزام المنعش بتقديم منتوج جديد، وإنما “توفير شروط اقتصادية وتمويلية تسمح له بالاستمرار في الإنتاج دون أن يتحول النموذج إلى مصدر لخسائر أو مخاطر غير قابلة للتحمل”.

يربط الهلالي بين الكراء المفضي إلى التملك وإشكالية أخرى في السوق العقارية، هي الوحدات السكنية غير المستغلة.

ويستحضر تقديرات تتحدث عن مئات الآلاف من الشقق المغلقة، تصل في بعض التقديرات التي أوردها إلى نحو مليون وحدة، ويرى أن إدخال جزء من هذه الوحدات إلى سوق التداول، سواء بالكراء أو البيع أو الكراء المفضي إلى التملك، يمكن أن يساهم في رفع العرض وتحرير جزء من الأصول العقارية غير المستغلة.

بين النص والسوق.. أين توجد العقدة؟

يبدو أن وجود قانون منذ سنة 2003 لم يكن كافياً وحده لبناء سوق واسعة للكراء المفضي إلى التملك. فبالنسبة إلى الهلالي، تكمن العقدة أساساً في غياب منظومة مؤسساتية وتحفيزية تجعل الدولة شريكاً مباشراً في إنتاج هذا النوع من السكن.

أما بالنسبة إلى النبار، فالعقدة تكمن في اقتصاديات المشروع؛ كلفة الأرض والبناء، تقلب أسعار المواد، التمويل، والمخاطر المرتبطة بتثبيت السعر على مدى طويل.

السؤال بالنسبة إلى المواطن اليوم ليس فقط: هل يمكن أن أدفع الكراء وأتملك المسكن في النهاية؟ بل أيضاً: من سيوفر هذا السكن؟ من سيموله؟ كيف سيحدد ثمنه؟ من يتحمل مخاطر تغير كلفة البناء؟ ماذا يحدث إذا توقف المواطن عن الأداء؟ وماذا يضمن حقه إذا تعذر على المنعش إتمام العملية؟

وفي هذا السياق، يكتسب التطور التشريعي الذي عرفه هذا الإطار سنة 2026 أهمية خاصة. فالقانون رقم 041.25، الذي شمل تعديلات طالت القانون رقم 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار، لم ينشئ صيغة جديدة للكراء المفضي إلى التملك، وإنما جاء ضمن إصلاح أوسع لقواعد المعاملات العقارية، من بين مستجداته تشديد الشكلية القانونية لبعض التصرفات العقارية.

وبالنسبة إلى الكراء المفضي إلى التملك، أصبح إبرام العقد مرتبطاً بالمحرر الرسمي تحت طائلة البطلان، بما يعزز الحماية القانونية للعقد في علاقة تمتد زمنياً وتنتهي، متى استُوفيت شروطها، إلى انتقال الملكية.

وتكتسب هذه المقتضيات أهميتها في النقاش الحالي لأنها تعني أن الإطار القانوني لم يبق ثابتاً منذ 2003، بل عرف تدخلاً تشريعياً حديثاً. غير أن تشديد الشكلية وحده لا يجيب عن الأسئلة الاقتصادية التي حالت دون انتشار النموذج، من قبيل تمويل المشاريع، وتوفير السكن الملائم، وتوزيع المخاطر بين المواطن والمنعش والمؤسسة المالية، والحوافز اللازمة لجعل الكراء المفضي إلى التملك منتوجاً قابلاً للاستمرار.

وهي أسئلة تجعل مستقبل الكراء المفضي إلى التملك مرتبطاً، في نهاية المطاف، بقدرة الدولة والقطاع الخاص والمؤسسات المالية على بناء منظومة متكاملة تجعل القانون الموجود منذ 2003 قابلاً للتحول من نص قانوني إلى منتوج سكني فعلي يمكن للمواطن المغربي أن يراه ويختاره ويؤديه وينتهي فعلاً إلى امتلاكه.

الكراء المفضي إلى التملك.. وعود انتخابية تعيد إلى الواجهة قانوناً عمره أكثر من 20 سنة صوت المغرب.

المزيد من التفاصيل من المصدر - (اضغط هنا)

كانت هذه تفاصيل الكراء المفضي إلى التملك.. وعود انتخابية تعيد إلى الواجهة قانوناً عمره أكثر من 20 سنة نرجوا بأن نكون قد وفقنا بإعطائك التفاصيل والمعلومات الكامله .

و ننوه بأن الموضوع الأصلي قد تم نشرة ومتواجد على صوت المغرب و قام فريق العمل فيبرسبي نيوز بالتاكد منه او ربما تم التعديل علية او قد يكون تم نقله بالكامل اوالاقتباس ويمكنك قراءة الموضوع من مصدره الاساسي.