"سيمو وو" يكشف مدن الاستثمار العقاري ويحذر من رهانات مونديال 2030 اخبار عربية

اليكم الان "سيمو وو" يكشف مدن الاستثمار العقاري ويحذر من رهانات مونديال 2030 والان إلى التفاصيل من المصدر هسبريس

حذر محمد آيت أوباها، المستثمر والمستشار العقاري الدولي المعروف بلقب “سيمو وو”، من التسرع في شراء العقارات بالمغرب بدافع توقع ارتفاع الأسعار أو الاستفادة من تنظيم كأس العالم 2030، مؤكدا أن السوق ما زالت توفر فرصا مهمة للاستثمار، غير أن تحقيق المردودية يتطلب اختيار المدينة المناسبة ونوعية العقار وطريقة استغلاله، مع الاحتفاظ بسيولة مالية لمواجهة المصاريف والمخاطر المحتملة.

وأوضح آيت أوباها، خلال استضافته في بودكاست “عقار تالك” على منصة “هسبريس إيموبيليي”، من تقديم الإعلامي أحمد البزيوي، أن الاستثمار العقاري يحتاج إلى التمييز بين هدفين مختلفين، يتعلق الأول بالحصول على مداخيل منتظمة من الكراء، والثاني باقتناء عقار ترتفع قيمته مع مرور السنوات، معتبرا أن كثيرا من المستثمرين يقعون في الخطأ عندما يشترون دون تحديد الهدف الذي ينتظرونه من العملية.

وأشار إلى أن شراء شقة أو أرض لا يضمن الربح تلقائيا، لأن أسعار العقارات ومستويات الطلب تختلف بين المدن والأحياء، فيما تتأثر المردودية بتكاليف الاقتناء والتجهيز والصيانة وطبيعة المستأجرين، مؤكدا أن العقار الذي يبدو فرصة مناسبة لشخص قد يتحول إلى استثمار غير مجد بالنسبة إلى شخص آخر.

الدار البيضاء والداخلة ومراكش.. أين توجد فرص الاستثمار؟

وضع “سيمو وو” الدار البيضاء ضمن أبرز المدن المناسبة للاستثمار العقاري، بالنظر إلى نشاطها الاقتصادي واستمرار الطلب على السكن، مرجحا اقتناء الشقق المكونة من غرفتين بدل الاستوديوهات الصغيرة، خصوصا بالنسبة إلى المستثمرين الذين يبحثون عن دخل شهري منتظم.

وأوضح أن الشقق العائلية تستهدف قاعدة أوسع من المستأجرين، وتمنح مالكها إمكانية الانتقال من الكراء قصير المدة إلى الكراء طويل المدة عندما تتغير ظروف السوق، بينما ترتبط الاستوديوهات بطلب أكثر محدودية، وقد تعرف تغييرا متكررا للمستأجرين وما يرافقه من مصاريف وفترات شغور.

وفي الرباط، اعتبر أن الكراء قصير المدة يوفر فرصا في أحياء أكدال وحسان وبعض المناطق المركزية، بالنظر إلى الطابع الإداري للعاصمة واستقبالها أشخاصا يقصدون السفارات والمؤسسات الرسمية لإنجاز إجراءات قد تستغرق أياما معدودة.

وتحدث عن إمكانية اقتناء شقق قديمة في مناطق من قبيل ديور الجامع وإعادة تهيئتها، معتبرا أن بعض العقارات الواسعة يمكن أن تحقق مردودية أفضل إذا جرى تكييف توزيعها الداخلي مع الطلب، مع مراعاة التراخيص والشروط القانونية المنظمة للتغييرات والاستغلال.

أما طنجة، فوصفها بأنها سوق عقارية ذات خصوصية، تستفيد من جاذبيتها الاقتصادية والسياحية وإقبال الأسر على الاستقرار فيها، لكنه رجح الاستثمار في الشقق العائلية بدل الاستوديوهات، موضحا أن بعض العقارات قد تحقق عائدات تتراوح بين 7 و10 في المائة، بحسب الموقع وطريقة الاستغلال.

واعتبر أن سعرا في حدود 15 ألف درهم للمتر المربع قد يشكل فرصة مناسبة في بعض مناطق طنجة، دون تعميم هذا التقدير على مختلف أحيائها، مشددا على ضرورة دراسة الموقع والطلب قبل اتخاذ قرار الشراء.

وفي مراكش، قدم المستشار العقاري تصورا مختلفا، يقوم على إعطاء الأولوية للرياضات والمنازل التقليدية داخل المدينة العتيقة، ثم الفيلات المخصصة للإقامة السياحية، قبل الشقق والاستوديوهات.

وبرر هذا الاختيار بكون جزء مهم من الزوار يقصد المدينة بحثا عن تجربة إقامة مرتبطة بالعمارة المغربية والخصوصية التي توفرها المنازل التقليدية، موضحا أن بعض السياح يفضلون استئجار رياض كامل، بينما تختار مجموعات أخرى الفيلات الخاصة.

واعتبر أن اقتناء منزل تقليدي صغير وإعادة تأهيله يمكن أن يحقق عائدات مهمة عند اختيار موقع مناسب وتدبيره بصورة احترافية، متحدثا عن إمكانية بلوغ مردودية تقارب 14 في المائة في بعض الحالات، وفق تقديراته المرتبطة بتكاليف الاستثمار ومستوى الإشغال.

وفي فاس ومكناس، رجح الاستثمار في الرياضات والمنازل الواقعة داخل المدينتين العتيقتين، بالنظر إلى ارتباط الطلب السياحي بزيارة المعالم التاريخية والأحياء التقليدية، معتبرا أن الشقق العادية قد تكون أقل جاذبية بالنسبة إلى الزوار الذين يبحثون عن تجربة محلية مميزة.

وشملت توصياته شفشاون والصويرة، اللتين اعتبر أنهما تعرفان نشاطا سياحيا يتجاوز موسم الصيف، مشيرا إلى أن المنازل التقليدية داخل أحيائهما القديمة قد توفر فرصا مناسبة للكراء السياحي.

وفي المقابل، نصح بعدم بناء دراسة الجدوى على الطلب المرتبط بالسياحة الداخلية وحده، معتبرا أن المستثمر مطالب بتقييم قدرة العقار على استقطاب الزوار طوال السنة، دون الاعتماد على فترات الذروة والعطل.

وخصص “سيمو وو” اهتماما لمدينة الداخلة، التي وضعها ضمن المناطق الواعدة بالنسبة إلى المستثمرين الباحثين عن ارتفاع قيمة العقار مستقبلا، خصوصا من خلال اقتناء الأراضي والاحتفاظ بها لسنوات قبل إعادة بيعها.

وربط هذه التوقعات بحجم الاستثمارات والمشاريع الكبرى التي تشهدها المنطقة، مشددا على ضرورة اختيار أراض محفظة وذات وضعية قانونية واضحة، ومعتبرا أن الاحتفاظ بها إلى أفق سنة 2032 قد يتيح الاستفادة من تطور السوق.

وتحدث عن احتمال تحقيق زيادات مهمة في قيمة بعض الأراضي خلال السنوات المقبلة، قد تصل وفق توقعاته إلى 80 أو 90 في المائة في حالات معينة، وهي تقديرات ربطها بتطور المشاريع والطلب العقاري، دون أن تكون عائدات مضمونة.

واختار آيت أوباها الدار البيضاء والداخلة ومراكش ضمن المدن الثلاث التي يفضلها للاستثمار، مع اختلاف الهدف في كل واحدة، إذ ربط الأولى بالكراء المستقر، والثانية بارتفاع قيمة الأراضي، والثالثة بالمردودية المرتبطة بالإقامة السياحية.

الكراء السياحي بين المداخيل والمصاريف.. هل ما زالت “إير بي إن بي” مربحة؟

أكد المستثمر العقاري أن منصات الكراء قصير المدة، وفي مقدمتها “إير بي إن بي”، ما زالت توفر فرصا لتحقيق مداخيل مهمة، غير أنه حذر من الخلط بين المبالغ المحصلة من الحجوزات والأرباح التي يحتفظ بها مالك العقار بعد أداء مختلف المصاريف.

وأوضح أن بعض المستثمرين يقتنون شققا بمبالغ كبيرة، ثم يتولون بأنفسهم تدبير الحجوزات واستقبال الزبائن والتنظيف والصيانة، رغبة في تجنب عمولات شركات الإدارة المتخصصة، معتبرا أن هذا الاختيار قد يؤثر في جودة الخدمات والتقييمات التي يحصل عليها العقار.

وأشار إلى أن تدبير الكراء السياحي بواسطة شركة متخصصة قد يستحوذ على نحو 20 في المائة من المداخيل، فيما تتطلب الصيانة والتجهيزات واستهلاك الماء والكهرباء والإنترنت وتجديد الأثاث نحو 10 في المائة إضافية، وفق المثال الذي عرضه.

وبذلك، فإن المستثمر مطالب باحتساب مصاريف تشغيل قد تصل إلى 30 في المائة من المداخيل، قبل النظر في بقية الالتزامات المرتبطة بالضرائب والتمويل وفترات عدم الإشغال.

وقدم “سيمو وو” مثالا لاستوديو تبلغ قيمة اقتنائه مليون درهم، ويمكن أن يحقق عبر الكراء قصير المدة مداخيل شهرية تتراوح بين 13 و15 ألف درهم، موضحا أن ما يتبقى للمالك يعتمد على مستوى الحجوزات والتكاليف الفعلية وطريقة التدبير.

وقارن بين شقة يمكن تأجيرها بعقد طويل مقابل سبعة آلاف درهم شهريا، وأخرى قد تحقق 18 ألف درهم من الكراء قصير المدة، معتبرا أن المقارنة السليمة ينبغي أن تشمل المصاريف والجهد المبذول والمخاطر، وليس الإيرادات الإجمالية وحدها.

وأشار إلى أن المستثمر الذي يبحث عن الاستقرار وتجنب المتابعة اليومية للعقار يمكنه اختيار الكراء طويل المدة، خصوصا في المدن التي تعرف طلبا منتظما على الشقق العائلية، بينما يتطلب الكراء السياحي استعدادا لتحمل تقلبات الحجوزات والتعامل مع متطلبات الزبائن.

وفي هذا السياق، اعتبر أن الشقق المكونة من غرفتين توفر استقرارا أكبر في الكراء التقليدي مقارنة بالاستوديوهات، نظرا إلى إقبال الأسر والأزواج الباحثين عن إقامة تمتد لسنوات، فيما قد يعرف الاستوديو تغيرا متكررا للمستأجرين.

وشدد على أن نجاح العقار المعروض عبر المنصات السياحية يرتبط بجودة التجهيزات والنظافة والموقع وطريقة استقبال الزبائن، فضلا عن التقييمات التي يحصل عليها، موضحا أن شقتين تقعان في الحي نفسه قد تحققان نتائج مختلفة بسبب مستوى الخدمات.

وبخصوص تنظيم هذا النشاط، اعتبر أن تقنين الكراء السياحي والحصول على التراخيص وأداء المستحقات الضريبية يساعد المستثمر على العمل في إطار واضح، مشيرا إلى ضرورة التمييز بين الوحدات المعدة للاستغلال السياحي وتلك المخصصة أساسا للسكن.

وأثار في هذا السياق مسألة استغلال بعض شقق السكن الاجتماعي في الكراء قصير المدة، معتبرا أن هذا النوع من السكن أنجز لتلبية حاجيات الأسر، وأن استعماله لأغراض سياحية يقتضي مراعاة القواعد المنظمة له.

وتناول المستشار العقاري أساليب تسويق المشاريع السكنية، محذرا من اتخاذ قرار الشراء بناء على الإيحاء بأن معظم الشقق قد بيعت، أو أن الأسعار سترتفع بالضرورة بعد انتهاء الأشغال.

وأوضح أن المشتري قد يجد فروقا مهمة بين أسعار شقق داخل العمارة نفسها، بسبب اختلاف توقيت التعاقد أو موقع الوحدة أو شروط التفاوض، ما يجعل مقارنة الأسعار والتصاميم وجودة البناء خطوة ضرورية قبل الالتزام المالي.

رأس المال والقروض ومونديال 2030.. تحذيرات من الاستثمار المتسرع

حذر آيت أوباها أصحاب الرساميل المحدودة من توجيه كامل مدخراتهم نحو شراء عقار واحد، معتبرا أن الاستثمار في هذا القطاع يتطلب احتياطيا ماليا لمواجهة المصاريف الطارئة وفترات غياب المستأجرين وتقلبات السوق.

وقال إن امتلاك مبلغ يتراوح بين 300 و500 ألف درهم لا يجعل الاستثمار العقاري المباشر خيارا مناسبا بالضرورة، ناصحا أصحاب هذه المبالغ بالتريث ودراسة بدائل أخرى قبل اتخاذ قرار قد يجمد معظم أموالهم لسنوات.

وطرح مثالا لمستثمر يرغب في اقتناء عقار بمليون درهم، معتبرا أن توفره على رأسمال إجمالي يتراوح بين ثلاثة وأربعة ملايين درهم يمنحه هامشا ماليا أكثر أمانا، حتى لا يصبح العقار المقتنى مستحوذا على غالبية مدخراته.

وبرر هذا الموقف بصعوبة تحويل العقار إلى سيولة مالية سريعة عند الحاجة، إذ قد تستغرق عملية البيع وقتا، خصوصا إذا تراجع الطلب أو لم يجد المالك مشتريا بالسعر الذي يريده.

أما بشأن القروض البنكية، فلم يستبعد استخدامها في تمويل الاستثمار، لكنه ربطها باستقرار الدخل المهني وقدرة المستثمر على أداء الأقساط حتى عند تراجع المداخيل الإيجارية.

وقدم مثالا لمستثمر يؤدي قسطا شهريا قدره سبعة آلاف درهم، بينما يحقق العقار مداخيل إيجارية في حدود ستة آلاف درهم، معتبرا أن تحمل الفارق من الدخل الشخصي قد يكون قابلا للدراسة بالنسبة إلى من يتوفر على وضعية مالية مستقرة.

وأكد أن الاقتراض لشراء عقار لا ينبغي أن يقوم على افتراض استمرار الكراء دون انقطاع، لأن فترات الشغور والإصلاحات والمصاريف غير المتوقعة قد تفرض على المستثمر أداء الأقساط دون الاستفادة من مداخيل العقار.

وفي المفاضلة بين اقتناء عقار بغرض انتظار ارتفاع قيمته والحصول على دخل منتظم، أبدى “سيمو وو” تفضيله للاستثمارات التي توفر مداخيل شهرية، معتبرا أن شراء شقة وإغلاقها لسنوات قد يحرم صاحبها من عائدات كان بإمكانه تحقيقها.

وميز في المقابل بين الشقق والأراضي، إذ رأى أن الاحتفاظ بقطعة أرض في منطقة مرشحة للتوسع قد يكون خيارا مناسبا لمن يستطيع الانتظار، بينما يفضل استغلال الشقق القابلة للسكن عوض تركها مغلقة.

وحول تأثير تنظيم المغرب نهائيات كأس العالم 2030 في السوق العقارية، رفض المستشار العقاري بناء قرار الاستثمار على هذا الحدث وحده، معتبرا أن البطولة تستغرق فترة محدودة، فيما يرتبط اقتناء العقارات بالتزامات تمتد إلى سنوات طويلة.

وأوضح أن ارتفاع الطلب على الإقامة خلال فترة المونديال قد يوفر مداخيل استثنائية، لكنه لا يضمن استمرار المستوى نفسه بعد انتهاء المنافسات، خصوصا إذا ارتفع العرض العقاري المخصص للكراء السياحي بصورة تفوق الطلب.

وشدد على أن المستثمر مطالب بتقييم المشروع بناء على إمكاناته الاقتصادية والسياحية بعد سنة 2030، وليس على عدد الزوار المتوقع خلال البطولة وحدها، معتبرا أن المشاريع الكبرى والبنية التحتية والاستثمارات المستمرة توفر مؤشرات أكثر ارتباطا بمستقبل السوق.

وانتقل آيت أوباها إلى المقارنة بين الاستثمار العقاري في المغرب ودبي، موضحا أن السوق الإماراتية تستقطب مشترين من جنسيات متعددة، وتتميز بتنوع المشاريع وصيغ الأداء والتجهيزات المرافقة للمجمعات السكنية.

وأشار إلى أن بعض المشاريع في دبي تعرض وحدات بأسعار تبدأ من نحو 170 ألف دولار، مع إمكانية أداء دفعة أولى في حدود 20 في المائة، ثم أقساط شهرية تقارب واحدا في المائة من قيمة العقار، وفق شروط كل مشروع ومطوره العقاري.

واعتبر أن توفر المسابح والمرافق الرياضية والمحلات التجارية ومساحات العمل داخل بعض المجمعات السكنية يعزز جاذبيتها، ويمنح المستثمر منتوجا عقاريا متكاملا يتجاوز الوحدة السكنية وحدها.

وتناول كذلك أثر ضوابط التعمير في تكلفة إنتاج السكن بالمغرب، مشيرا إلى أن عدد الطوابق المسموح ببنائها يساهم في تحديد تكلفة الشقق المعروضة للبيع، لأن ثمن الأرض ومصاريف البناء يتوزعان على عدد الوحدات المنجزة.

وفي نصيحته للراغبين في دخول القطاع، شدد “سيمو وو” على ضرورة الاستعانة بأشخاص لديهم خبرة مهنية بالسوق، وعدم اتخاذ قرارات الشراء اعتمادا على وعود الأرباح السريعة أو ارتفاع الأسعار مستقبلا.

وكشف أنه سبق أن خاض تجارب استثمارية لم تحقق النتائج المنتظرة، معتبرا أن المستثمر الناجح ليس من يربح في جميع الصفقات، وإنما من يستطيع دراسة المخاطر وتحمل نتائج القرارات غير الموفقة دون الإضرار باستقراره المالي.

وأكد محمد آيت أوباها أن الاستثمار العقاري يمكن أن يشكل مصدرا للدخل المنتظم على المدى الطويل، شريطة اختيار العقار المناسب وتدبيره بصورة مهنية، مع إعطاء الأولوية للمردودية الفعلية والقدرة على مواجهة التقلبات بدل البحث عن أرباح سريعة.

"سيمو وو" يكشف مدن الاستثمار العقاري ويحذر من رهانات مونديال 2030 Hespress - هسبريس جريدة إلكترونية مغربية.